核心观点

城市宏观：北接省会南昌，鄱阳湖平原经济大县，人口增长趋缓。丰城市位于江西省中部，北接江西省省会南昌，21年GDP达535.2亿元，是江西省第二大经济强县。七普常住人口106.6万人，城市化率为47.1%，中青年人口占比逐步下降，目前老中少年人口比例为28:50:22。

城镇人均可支配收入为3.90万元，人均可支配收入增速大于GDP增速。

房地产市场：2021年库存快速释放。截至21年12月，丰城市商品房待售面积达9.85万平方米，同比下降23.8%，去库存效果显著。2021年全市完成投资42.77亿元，同比增长23.8%。商品房销售面积98.2万平，同比增长18.8%。新开工面积99.9万平，同比下降3.5%。商品房销售额70.7亿元，同比增长27.6%。商品房均价7204元/平，同比增长7.4%，维持了此前的稳定增长态势。去化时间有所增长但仍低于全国。

22年1月全市二手房挂牌均价为8098元/平，与2021年12月持平，较去年同期上涨0.33%。购房客主要为本地自住需求，教育刚需也成为新的需求增长点。

政策与土地市场：2021年11月底房贷利率显著下降，放款加速明显。

丰城市暂无限售、限购、限价与限签政策，已有政策主要为限贷政策。

根据草根调研，2022年实际操作中，首套房房贷利率已由6.21%回落到5.88-5.91%，二套房由6.37%降至6.05-6.13%左右。四大行的放款周期现已调整至1-2个月左右，小银行1个月以内。首付比例没有变化，首套房为30%，但如为夫妻购房或父母担保，则可降低至20%，二套房首付比例原则上为40%，可采用同样方法降低一定比例。房企仍将以消化现有存量住宅用地为主，土地市场情绪短期难以上扬，城投托底，底价拿地，并与市政规划配合，提前锚定城市发展新区域。

项目调研：我们取丰城市新城区高铁新区的龙大壹号北院和东投学仕府作为调研对象，分别位于现有市中心与未来发展核心区。1)龙大壹号北院：110平与130平户型即将售罄，去化率约75%，精装修不讨喜+高价门槛，剩余150平户型销售较为冷清，项目占地面积1.99万平，总建面5.15万平，容积率为1.8，由深耕丰城15年、累计开发8个楼盘的龙大地产开发，项目主打大户型，以低容积率吸引客户，均价为1.08万元/平方米，位于当地较高水平，也是目前唯一在售的精装修楼盘，整体去化率约在75%左右；2)东投学仕府：优质区位+亲民价格促成全城最热楼盘。项目由省内民营地产开发商东投地产开发，2021年多月位列销售第一，主推100平左右的三房两厅，以优质的地理位置和便捷的交通吸引了众多本地购房客，尽管容积率略高(2.0)，依然较受欢迎，开盘首日销售金额达3亿元，保守估计，目前去化率超90%。上述两家房企均使用自己的物业公司进行服务。文章来源：中银国际证券